Выгодно ли сдавать квартиру: считаем чистую доходность без самообмана

Начните с годовой выручки

Возьмите не самую высокую цену в объявлениях, а диапазон реально сопоставимых квартир: тот же район, число комнат, состояние и транспортная доступность. Умножьте ожидаемую месячную плату на число оплаченных месяцев. Не ставьте автоматически двенадцать: заложите поиск нового жильца и время на уборку или ремонт.

Коммунальные платежи считайте так, как они распределены в вашем договоре. Деньги жильца, которые сразу уходят поставщику услуги, не делают аренду прибыльнее.

Вычтите все расходы собственника

В расчёт входят налог, страхование, мелкий и периодический ремонт, замена техники, комиссия за поиск жильца, управление, объявления и платежи за периоды простоя. Крупные нерегулярные траты переведите в среднегодовую сумму: например, ожидаемую замену холодильника распределите на несколько лет его использования.

Если собственник занимается показами, сообщениями и аварийными вопросами сам, время всё равно имеет цену. Для сравнения двух стратегий полезно поставить условную стоимость часа или рядом посчитать вариант с управляющим.

Рассчитайте две доходности

Чистый денежный доход за год — это полученная плата минус все перечисленные расходы. Доходность на текущую стоимость равна чистому годовому доходу, делённому на рыночную стоимость квартиры и умноженному на 100%. Она показывает, насколько эффективно сегодня работает капитал, а не сколько квартира стоила много лет назад.

Отдельно посчитайте доходность на собственные вложения, если объект куплен в ипотеку. Здесь из поступлений вычитают платежи банку, но не смешивают выплату основного долга с обычным эксплуатационным расходом: для решения важны и текущие деньги, и изменение долга.

Проверьте плохой сценарий

Уменьшите плату, добавьте два месяца простоя и одну заметную поломку. Если даже после этого резерв не заканчивается и результат вас устраивает, расчёт выдерживает неудачный год. Если прибыль существует только при идеальной загрузке, владелец фактически принимает высокий риск ради небольшой разницы.

Не включайте рост цены квартиры в гарантированный доход. Это отдельный сценарий, который может как реализоваться, так и нет. Решение о сдаче должно выдерживать расчёт на текущей аренде.

Сравните с альтернативами

Сравните чистую доходность, объём работы, возможность быстро продать объект и риски с продажей объекта или другим способом использования денег. Учитывайте личную цель: кому-то важны регулярные поступления, другому — возможность вернуться в квартиру. Одинаковые цифры поэтому могут привести к разным разумным решениям.

Что проверить в своём расчёте

• Как посчитать чистую доходность?
• Какие расходы учесть?
• Как проверить плохой сценарий?
• С чем сравнить аренду?