Налог со сдачи квартиры: НПД или НДФЛ

НПД и НДФЛ: что выбрать

Между собственником и гражданином заключается договор найма жилого помещения, хотя в быту часто говорят «аренда». Налоговый режим выбирает тот, кто получает плату.

| Критерий | НПД | НДФЛ | |---|---|---| | Платит гражданин | 4% | 13–22% по частям налоговой базы | | Платит организация или ИП | 6% | Обычно налог удерживает организация как налоговый агент | | Лимит | 2,4 млн рублей дохода за календарный год | Специального лимита для сдачи жилья нет | | Отчётность | Декларация по доходам на НПД не подаётся | При самостоятельной уплате подают 3-НДФЛ | | Расчёт | Чек на каждое получение денег | Договор и документы о поступлениях | | Объект | Жилое помещение | Доход от использования имущества |

НПД подходит для сдачи квартиры, комнаты или жилого дома, если собственник соблюдает остальные условия режима. Нежилое помещение под этот вид дохода не подпадает. С апартаментами нельзя ориентироваться только на название объекта: сначала проверьте его статус в документах.

Налоговый бонус самозанятого составляет 10 000 рублей. Пока остаток бонуса не использован, ставка фактически уменьшается до 3% при расчётах с гражданами и до 4% при расчётах с организациями или ИП. После использования бонуса применяются обычные 4% и 6%.

Как работает НДФЛ в 2026 году

Для налогового резидента России действуют ставки 13%, 15%, 18%, 20% и 22%. Они применяются не ко всей сумме автоматически, а к соответствующим частям совокупной годовой налоговой базы:

• до 2,4 млн рублей — 13%;
• от 2,4 до 5 млн — 15% с суммы превышения;
• от 5 до 20 млн — 18% с суммы в этом диапазоне;
• от 20 до 50 млн — 20% с суммы в этом диапазоне;
• свыше 50 млн — 22% с превышения.

Доход от сдачи квартиры может учитываться вместе с другими доходами, для которых применяется эта шкала. Зарплата, например, способна повлиять на ставку для части дохода от найма. Поэтому точное сравнение НДФЛ и НПД делают по общей налоговой базе собственника, а не по одной квартире.

Если наниматель — организация или ИП, при НДФЛ выплата физлицу обычно проходит через налогового агента: он рассчитывает и удерживает налог. Конкретный порядок зависит от того, кто заключил договор и в каком качестве производится выплата. При НПД собственник сам формирует чек на полученную сумму.

Сопоставимый расчёт

Предположим, квартира приносит 50 000 рублей в месяц, а других доходов, влияющих на расчёт, нет. За год получится 600 000 рублей.

При НПД и нанимателе-гражданине: 600 000 × 4% = 24 000 рублей. Если у собственника сохранился налоговый бонус, начисление будет меньше, пока бонус не исчерпан.

При НДФЛ вся сумма попадает в первый диапазон: 600 000 × 13% = 78 000 рублей. Это сравнение работает только при условии, что совокупная налоговая база за год не превышает 2,4 млн рублей и применяются общие правила для налогового резидента.

Если доходы собственника из разных источников превышают этот порог, часть базы облагается по более высокой ставке. Например, при общей базе 3 млн рублей первые 2,4 млн облагаются по 13%, а оставшиеся 600 000 — по 15%. Сам доход от квартиры не обязательно целиком переходит на новую ставку.

Чеки, декларация и сроки

Самозанятый отражает получение платы в «Мой налог» и передаёт нанимателю чек. Начисленный НПД уплачивают в срок, который указан в приложении; обычно налог за прошедший месяц нужно заплатить до 28-го числа следующего месяца. Договор, банковские выписки и расписки сохраняйте отдельно: чек подтверждает операцию для НПД, но не заменяет договор найма.

При самостоятельной уплате НДФЛ за доходы, полученные в 2026 году, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля 2027 года, а налог уплачивают до 15 июля 2027 года. Эти сроки относятся к доходам 2026 года; для другого налогового периода даты нужно проверять отдельно.

Договор на 11 месяцев не освобождает от налога. Срок найма влияет на другие юридические вопросы, но не отменяет обязанность декларировать полученный доход или отражать его в НПД.

Коммунальные платежи и обеспечительный платёж

В договоре отдельно укажите плату за наём, коммунальные расходы, аванс и обеспечительный платёж. Для налоговой оценки имеют значение назначение платежа, условия договора и то, кому и за что фактически перечислены деньги. Возмещение коммунальных расходов нельзя уверенно исключить из дохода только по названию в переводе.

Обеспечительный платёж также требует отдельной проверки. Само слово «залог» в договоре не даёт универсального ответа о налоговом моменте: нужно смотреть, возвращается ли сумма, засчитывается ли она в плату и на каком основании стороны проводят окончательный расчёт. Если операция нестандартная или сумма значительная, безопаснее заранее уточнить её налоговую квалификацию по актуальным правилам.

При нескольких собственниках порядок зависит от модели собственности, договора и фактического получения денег. Не меняйте получателя платежей только ради выбранного налогового режима: сначала проверьте, кто вправе заключать договор и как именно оформляется доход каждого участника.

Если доход превысил лимит НПД

Лимит НПД — 2,4 млн рублей за календарный год по доходам, учитываемым в рамках режима, а не по каждой квартире отдельно. Право на НПД прекращается с даты, когда доход превысил лимит. Поступления после этой даты уже нельзя отражать как обычный доход самозанятого; их налогообложение происходит по правилам НДФЛ с учётом конкретной даты и статуса плательщика.

Следите за суммой в «Мой налог» до конца года, особенно если сдаёте несколько объектов или получаете крупный аванс. При регистрации самозанятым в середине года лимит не пересчитывается пропорционально числу месяцев: учитывается доход за календарный год в пределах правил НПД.