Как получить налоговый вычет за квартиру: суммы и документы

Налоговый вычет — не самостоятельная выплата каждому покупателю. Он уменьшает доход, облагаемый НДФЛ, либо позволяет вернуть налог, который уже удержал налоговый агент. Если у человека нет дохода, облагаемого НДФЛ, возвращать в текущем периоде нечего.

Как проверить право на вычет

Перед сбором документов проверьте четыре обстоятельства:

• возникло право на вычет по конкретному объекту;
• расходы подтверждены и фактически понесены вами;
• за заявленный период был удержан НДФЛ;
• соответствующий лимит не использован полностью.

Обычно вычет оформляет человек, который купил жильё в России за собственные или кредитные средства и получает доход с НДФЛ. Налог с дохода от самозанятости по режиму НПД сам по себе для этого вычета не подходит: если других доходов с НДФЛ нет, использовать вычет в этот период не из чего.

В расчёт включают только ту часть расходов, которую покупатель оплатил сам. Если часть цены покрыта материнским капиталом, субсидией или другой целевой выплатой, её не заявляют как личные расходы. Для сделок между близкими родственниками действуют отдельные ограничения, поэтому такую покупку лучше проверить до подачи документов.

Сколько можно вернуть

Лимит относится к расходам, а не к сумме возврата. Сам налоговый возврат считают как подтверждённые расходы, умноженные на применимую ставку НДФЛ, и ограничивают суммой налога, которую действительно удержали.

| Вид вычета | Лимит расходов | Расчёт при ставке 13% | Что подтверждает расходы | |---|---:|---:|---| | Покупка или строительство жилья | 2 000 000 рублей на человека | До 260 000 рублей | Договор, документ о праве или передаточный акт, оплата | | Проценты по целевому ипотечному кредиту | 3 000 000 рублей | До 390 000 рублей | Кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах |

С 2025 года для части доходов действует прогрессивная шкала НДФЛ. Поэтому 260 000 и 390 000 рублей — расчётные суммы при ставке 13%, а не универсальная цифра для любого дохода в 2026 году. Повышенная ставка не означает автоматически, что каждый покупатель получит больше: нужно учитывать, к какой части налоговой базы она применена, какой доход был заявлен и сколько налога фактически удержали.

Основной вычет можно переносить на следующие годы, пока не использован весь доступный лимит. Остаток вычета по ипотечным процентам связан с тем объектом, по которому его начали заявлять, и обычно не переносится на другую квартиру.

Когда возникает право по разным объектам

Порядок зависит от того, что именно куплено:

• вторичная квартира — обычно со дня государственной регистрации права собственности;
• новостройка по ДДУ — после подписания передаточного акта; сведения о зарегистрированном праве также могут понадобиться для проверки объекта;
• жилой дом — после оформления права собственности на дом;
• доля в квартире — по документам на долю и фактически оплаченной части расходов.

Подать заявление можно позднее года покупки, когда право уже возникло и появились доходы с НДФЛ. Для возврата за прошедшие периоды используют предусмотренный для этого порядок и заявляют только налог, который был удержан за соответствующие годы. Если ситуация связана с покупкой несколько лет назад, сменой работодателя или отсутствием дохода, даты лучше сверить с данными в личном кабинете ФНС до заполнения декларации.

Какие документы нужны

Часть сведений о доходах и недвижимости ФНС может получить в электронном виде. Поэтому перед подачей проверьте, что уже отображается в личном кабинете. Но документы об оплате и некоторые сведения по сделке могут потребоваться дополнительно — особенно если данных нет в системе или инспекция направила запрос.

Обычно готовят:

• договор купли-продажи, ДДУ или другой документ о приобретении;
• сведения о регистрации права или выписку из ЕГРН, если они не подтянулись автоматически;
• передаточный акт для новостройки;
• платёжные поручения, банковские выписки, расписки продавца и другие подтверждения оплаты;
• кредитный договор и справку банка о фактически уплаченных процентах;
• документы о браке и заявление о распределении расходов, если вычет оформляют супруги;
• договоры, чеки и акты по отделке — когда квартира в новостройке передана без отделки или с незавершённой отделкой и такие расходы относятся к объекту.

Платёжный документ должен позволять связать сумму, участников расчёта и конкретную квартиру. Ремонт вторичного жилья, мебель и бытовая техника в имущественный вычет не входят. Расходы на допустимую отделку учитывают внутри лимита 2 000 000 рублей, а не прибавляют к нему отдельный лимит.

Как оформить вычет

Через декларацию за прошлый год

Этот способ подходит, если нужно вернуть налог, удержанный за уже завершившийся год.

1. Проверьте сведения о доходах и удержанном НДФЛ в личном кабинете.
2. Заполните декларацию 3-НДФЛ.
3. Приложите документы на объект, подтверждения оплаты и сведения об ипотечных процентах, если заявляете их.
4. Отправьте декларацию в ФНС и отвечайте на запросы инспекции, если они появятся.
5. После подтверждения права подайте заявление на возврат и укажите банковский счёт.

Камеральная проверка декларации может занимать до трёх месяцев. Перечисление денег после положительного решения оформляется отдельным этапом, поэтому дату выплаты лучше не считать гарантированной заранее.

Через работодателя в текущем году

Сначала получают в ФНС подтверждение права на вычет, затем передают его работодателю. Работодатель перестаёт удерживать НДФЛ из подходящей части дохода, пока доступная сумма не будет использована. Отдельный перевод на банковский счёт не приходит — зарплата увеличивается за счёт меньшего удержания налога.

В упрощённом порядке

Если ФНС получила необходимые сведения от банка или другого участника информационного обмена, в личном кабинете появляется предзаполненное заявление. Его можно проверить и отправить без самостоятельного заполнения 3-НДФЛ и представления полного пакета подтверждающих документов. Предложение формируется только после передачи сведений в налоговую: создать его вручную заранее нельзя.

Если квартиру купили супруги

При покупке жилья в браке право на вычет может быть у обоих супругов, если каждый соответствует условиям для его получения и лимит ранее не использован. Оформление квартиры на одного супруга само по себе не решает вопрос: учитывают режим собственности, семейные расходы и заявление о распределении вычета.

Супруги заранее определяют, кто и какую часть расходов заявляет. Это особенно важно, если один из них пока не может использовать весь лимит или хочет сохранить часть права для будущей покупки. Проценты по ипотеке распределяют отдельным заявлением и учитывают в связи с одним объектом.

Если ФНС уменьшила сумму или запросила дополнительные документы, сопоставьте договор, дату возникновения права, сведения о собственниках, платёжные документы и справку банка. При несогласии с решением его можно обжаловать в установленном порядке.