Как сдать квартиру без риелтора: пошаговая инструкция

До первого звонка: проверьте квартиру и документы

Соберите документы, которые понадобятся для сделки:

• паспорт собственника;
• актуальные сведения о квартире из ЕГРН;
• документы представителя и доверенность, если договор подписывает не сам владелец;
• согласие или участие других собственников — в зависимости от вида общей собственности и выбранного порядка подписания;
• документы по ипотеке, если квартира находится в залоге;
• сведения о зарегистрированных жильцах, если они имеют значение для передачи квартиры.

Не делайте общий вывод по одной выписке или устной фразе родственника. При доле, несовершеннолетнем собственнике, доверенности или ограничениях в документах лучше сначала проверить конкретную ситуацию у специалиста. До публикации объявления также решите, кто подписывает договор, кто принимает деньги и на какой счёт они поступают.

Подготовьте квартиру: уберите документы и ценности, проверьте замки, сантехнику, окна, технику и освещение. Поломки и заметные дефекты сфотографируйте заранее. Эти материалы пригодятся при составлении акта, но не заменят подробного описания состояния жилья.

Объявление и показы

В объявлении сразу напишите:

• плату за месяц и дату расчёта;
• сумму обеспечительного платежа и общее правило его возврата;
• какие коммунальные услуги входят в плату, а какие оплачиваются отдельно;
• срок найма, дату заселения и отсутствие или наличие комиссии;
• правила для животных, детей, курения и временной регистрации;
• комплектацию квартиры и известные недостатки.

Сравнивайте жильё не только с похожей ценой, но и с его состоянием, мебелью, техникой и тем, как долго размещены соседние объявления. Чтобы объявление не забрали посредники, не публикуйте в нём документы, точный номер квартиры и лишние персональные данные. Попросите позвонить или написать с коротким кодовым словом, меняйте уникальные формулировки и проверяйте, где ещё появилось ваше описание. Контакты передавайте после первичного разговора, а не всем подряд.

На показе спросите, кто будет жить в квартире, на какой срок, кто будет платить, есть ли животные и нужна ли регистрация. Эти вопросы допустимы, потому что связаны с условиями проживания. Подтверждение дохода, рекомендацию предыдущего собственника или справку кандидат может предоставить добровольно. Не требуйте лишние копии паспортов, сведения о родственниках и доступ к закрытым базам. Для договора достаточно данных сторон и условий проживания.

Тревожные признаки — отказ от письменных условий, попытка заселить незаявленных людей, давление с требованием немедленно передать ключи или постоянная смена плательщика. В такой ситуации не берите деньги «на время» без документов.

Перед заселением: договор и деньги

В договоре зафиксируйте адрес, данные сторон, срок, размер платы и дату расчёта. Напишите отдельно, кто и как оплачивает коммунальные услуги, передаёт показания счётчиков и подтверждает расходы. Для проживания граждан стороны обычно используют договор найма жилого помещения; в быту его часто называют арендой.

Состав проживающих укажите поимённо. Отдельными пунктами опишите животных, курение, ремонт, поднайм, порядок уведомлений и визитов собственника. Для плановой проверки согласуйте предварительное уведомление и время; аварийные ситуации описывайте отдельно.

Обеспечительный платёж лучше назвать именно так и указать его назначение. Например: «Платёж обеспечивает обязательства по оплате, коммунальным расходам и подтверждённому ущербу. При выезде стороны составляют расчёт; собственник удерживает только согласованную и обоснованную сумму, остаток возвращает в срок, указанный в договоре». Не оставляйте формулировки «залог сгорает» или «удерживается при любых нарушениях» без описания оснований и расчёта.

Подпишите договор до передачи ключей. Первый платёж и обеспечительный платёж принимайте в порядке, указанном в договоре. При переводе сохраните чек и попросите указывать назначение: вид платежа и период. При наличных составьте расписку с датой, суммой, данными сторон и назначением денег.

В день заселения

Составьте акт передачи. Вместе осмотрите стены, пол, сантехнику, мебель и технику, перечислите дефекты, количество ключей и показания каждого счётчика. Сделайте фотографии с читаемыми значениями и приложите их к акту или описи имущества. В документе укажите, кто передаёт следующие показания и когда.

Ключи передавайте после подписания договора и акта и согласованного расчёта. У каждой стороны должен остаться комплект документов и подтверждение оплаты.

После заселения и при выезде

Храните в одной папке договор, акт, опись, фотографии, переписку и подтверждения переводов. Если меняются сумма платы, состав жильцов, срок или порядок ремонта, оформляйте это дополнительным соглашением или другой письменной фиксацией до изменения условий.

При задержке платежа сначала сверяйте договор, дату и сумму долга, затем направляйте письменное требование. Если человек продолжает жить в квартире, не пытайтесь решать спор сменой замков или выносом вещей: порядок действий зависит от статуса договора и обстоятельств, а самовольные меры могут создать отдельный конфликт.

При выезде проведите совместный осмотр, сравните квартиру с первоначальным актом, снимите показания счётчиков и пересчитайте коммунальные расходы. Отдельно зафиксируйте возврат ключей, долги, повреждения и переплату. Если удерживаете часть обеспечительного платежа, сообщите основание, сумму и расчёт, а остаток верните в срок из договора.

Налог с дохода

Доход от сдачи квартиры нужно учитывать в выбранном налоговом режиме. При НПД ставка составляет 4% при получении денег от физического лица и 6% — от организации или ИП; операции и чеки оформляют через сервис налоговой. Для НДФЛ с доходов резидента действует прогрессивная шкала, поэтому нельзя автоматически считать налог как 13% от всей суммы: пороги и сроки подачи документов проверяйте по правилам соответствующего года.

Коммунальные платежи и их компенсация могут учитываться по-разному в зависимости от вида расхода и способа расчёта. Поэтому распределение платежей лучше заранее записать в договоре и отдельно проверить налоговые последствия, если наниматель возмещает расходы по счётчикам.

Посуточная сдача требует отдельной организации: меняются правила бронирования, приёмки, уборки и налогового учёта.