Что будет, если в договоре найма квартиры не указан срок

Между собственником и гражданином юридически заключают договор найма жилого помещения, хотя в быту его часто называют договором аренды. Для такого договора срок имеет значение не только из-за даты выезда. От него зависят порядок прекращения отношений и вопрос регистрации возникшего обременения права собственности.

Какой срок действует, если даты не указаны

По общему правилу договор найма жилого помещения заключают на срок не более пяти лет. Если стороны не определили срок, договор считается заключённым на пять лет. Называть его бессрочным неправильно.

Это не значит, что наниматель обязан прожить в квартире все пять лет при любых обстоятельствах. Досрочное прекращение найма возможно по правилам закона или по соглашению сторон. Но собственник не получает права потребовать выехать в любой удобный для него день только потому, что в договоре нет даты окончания. Основание и порядок прекращения нужно искать в самом договоре и применимых правилах.

Срок не всегда определяется одной строкой. Если поле оставили пустым, проверьте приложения, акт передачи и переписку: иногда период проживания можно толковать вместе с остальными документами и действиями сторон. Универсально считать датой начала подписания, передачи ключей или заселения без проверки конкретного текста нельзя.

Что меняется для собственника и нанимателя

Собственник, рассчитывавший на краткий договор, рискует получить отношения на пятилетний срок вместо желаемых 11 месяцев. Наниматель, напротив, может рассчитывать на более устойчивые условия, но также должен учитывать правила досрочного отказа и расторжения.

Если стороны хотели заключить договор на 11 месяцев, этот период нужно указать прямо: с датой начала и датой окончания. Одиннадцать месяцев — распространённый практический вариант, но не срок, который автоматически подставляется в пустое поле.

При найме на срок не менее года возникает вопрос государственной регистрации обременения жилого помещения. Поэтому договор, который из-за отсутствия срока может считаться пятилетним, нельзя автоматически считать обычным договором «на 11 месяцев». Точную процедуру и комплект документов перед подписанием лучше проверить по актуальным правилам регистрации недвижимости.

Если договор уже подписан

Не вписывайте дату после подписания в один экземпляр и не исправляйте документ в одностороннем порядке. Если собственник и наниматель согласны, оформите дополнительное соглашение. В нём укажите:

• реквизиты исходного договора;
• согласованный срок с датой начала и датой окончания;
• дату, с которой изменение действует;
• подписи обеих сторон.

Соглашение оформляют в том же количестве экземпляров, что и договор, и хранят вместе с ним. Если дата передачи квартиры уже зафиксирована в акте, проверьте, чтобы она не расходилась с новым условием. Также сохраните платежные документы и переписку о сроке: при споре значение могут иметь не только пустая строка, но и поведение сторон.

Если согласия на исправление нет, не подменяйте дополнительное соглашение сообщением в чате или новой датой на фотографии договора. Оценка последствий будет зависеть от текста документов и доказательств.

Не смешивайте разные виды договоров

Правило о пятилетнем сроке относится к договору найма жилого помещения. Договор с юридическим лицом, социальный наём, поднаём и другие конструкции регулируются не одинаково. Поэтому сначала определите, кто является стороной договора и для чего передают квартиру, а затем применяйте правило о сроке.

Перед подписанием проверьте две даты, свяжите их с актом передачи и выдайте каждой стороне полный комплект документов. Если срок уже пропущен, согласуйте его письменно до дальнейших расчётов или отдельно проверьте, какой период следует из всех имеющихся материалов.