Чем договор найма квартиры отличается от договора аренды

Найм и аренда: разница в стороне договора

Договор найма жилого помещения заключают, когда наймодатель передаёт квартиру гражданину за плату для проживания. Наниматель получает жильё для себя, своей семьи или других граждан, которых стороны указали в договоре.

Юридическое лицо получает жилое помещение по договору аренды или иному договору для проживания граждан. Например, компания может снять квартиру для сотрудника. В этом случае арендатором выступает юридическое лицо, а работник — фактический проживающий, но не сторона договора только потому, что он живёт в квартире.

| Критерий | Договор найма | Договор аренды жилого помещения юридическим лицом | |---|---|---| | Сторона, получающая квартиру | Гражданин | Юридическое лицо | | Кто может жить в квартире | Наниматель и указанные в договоре граждане | Граждане, для проживания которых заключён договор | | Названия сторон | Наймодатель и наниматель | Арендодатель и арендатор | | Кто может платить | Наниматель или другое лицо по договорённости | Юридическое лицо или другое лицо, если это предусмотрено условиями | | Основная цель | Проживание гражданина | Проживание граждан, например сотрудника компании |

Найм — не «упрощённая аренда», а отдельная конструкция со специальными правилами о жилых помещениях. Поэтому для найма действуют положения главы 35 Гражданского кодекса, а для аренды с участием юридического лица — правила об аренде с учётом того, что квартира остаётся жилым помещением.

Как это выглядит в обычных ситуациях

Гражданин снимает квартиру для себя. Даже если в переписке стороны пишут «аренда», по существу это договор найма. В документе лучше использовать точное название и термины «наймодатель» и «наниматель».

Супруги или родственники будут жить вместе. Один гражданин может быть нанимателем, а остальных проживающих перечисляют в договоре. Совместное проживание нескольких граждан не превращает найм в аренду.

Работодатель оплачивает квартиру сотруднику. Здесь нужно разделить три роли: кто подписывает договор, кто переводит деньги и кто живёт в квартире. Если квартиру получает и оплачивает юридическое лицо, его указывают арендатором, а сотрудника — проживающим. Если договор заключает гражданин для себя, а работодатель потом компенсирует ему расходы, такая компенсация сама по себе не меняет вид договора.

Индивидуальный предприниматель хочет снять квартиру. Статус ИП не даёт единого ответа. Если гражданин получает жильё для собственного проживания, отношения обычно оформляют наймом. Если квартира нужна для предпринимательской деятельности или стороной сделки становится юридическое лицо, нужно оценить допустимость использования помещения и выбрать соответствующую договорную конструкцию.

Что меняется из-за специального режима найма

Различие не ограничивается заголовком. Для найма жилого помещения закон устанавливает специальные правила о правах нанимателя, поднайме, продлении и прекращении договора. У аренды с юридическим лицом действуют правила аренды, а многие детали зависят от текста договора и от того, кому разрешено проживать в квартире.

Поэтому условие о сроке и прекращении лучше формулировать отдельно, а не переносить в шаблон первое попавшееся правило об аренде. Нельзя заранее обещать одинаковый порядок досрочного расторжения или выселения для всех сделок: значение имеют вид договора, срок, нарушение условий и содержание уведомлений.

Для договора найма на срок не менее года действует требование о государственной регистрации. Речь идёт о регистрации договора в установленном порядке, а сведения отражаются в ЕГРН; это не то же самое, что регистрационный учёт жильца по месту пребывания. Подробный порядок зависит от срока и конструкции сделки, поэтому перед подписанием длительного договора проверьте отдельные правила регистрации.

Что записать, чтобы договор соответствовал ситуации

В заголовке и по всему тексту договора должны совпадать:

• сторона, которая получает квартиру;
• цель использования жилья;
• граждане, которым разрешено проживать в квартире;
• лицо, обязанное платить и исполнять остальные условия;
• срок и порядок прекращения договора.

Название не определяет сделку автоматически. Если гражданин назван «арендатором», а юридическое лицо фактически получает квартиру для сотрудника, одного исправления заголовка может быть недостаточно. При споре оценивают содержание документа и обстоятельства передачи жилья.

Квартира сохраняет жилое назначение независимо от того, как назван договор. Проживание сотрудника и работа гражданина из дома — не то же самое, что размещение в квартире полноценного офиса с постоянным приёмом посетителей, вывеской или коммерческой инфраструктурой. Профессиональная или предпринимательская деятельность проживающего гражданина может быть допустима при соблюдении требований закона и прав соседей. Если же помещение хотят использовать как самостоятельный офис, сначала проверьте, разрешена ли такая цель и не требуется ли перевод квартиры в нежилое помещение.