Как составить акт приёма-передачи квартиры

Между собственником и гражданином юридически заключают договор найма жилого помещения. В быту его часто называют договором аренды. Акт не заменяет договор: он дополняет его и фиксирует, что именно передали, в каком состоянии и когда.

Когда подписывать акт

Сначала стороны вместе осматривают квартиру, затем вносят сведения в акт и подписывают его до передачи ключей или одновременно с ней. Если в договоре указаны отдельные дата начала найма и дата передачи жилья, проверьте, как они связаны между собой. Сам акт не меняет условия оплаты, если стороны не записали это отдельно.

В верхней части документа укажите:

• название акта и дату составления;
• ссылку на договор найма: дату и стороны;
• полный адрес квартиры;
• фамилии, имена, отчества и данные сторон так же, как в договоре;
• при необходимости — площадь, количество комнат и другие признаки квартиры.

Паспортные данные, кадастровый номер и время передачи можно добавить для точной идентификации, но они не являются универсальными реквизитами именно акта. Лишние сведения не нужны, особенно если они расходятся с договором.

Как осматривать квартиру

Осматривайте жильё по порядку: прихожая, комнаты, кухня, санузел, балкон, окна и двери, сантехника, электрика, мебель, техника. Лучше делать это до того, как наниматель занесёт вещи. Проверяйте не только внешний вид, но и то, что действительно можно проверить на месте.

Запись «квартира в хорошем состоянии» слишком общая. Указывайте место, вид дефекта и, если возможно, размер или номер фотографии:

• «на левой дверце кухонного шкафа — царапина длиной около 7 см»;
• «на стене справа от окна — пятно, фотография 4»;
• «смеситель включён, протечек при осмотре не обнаружено»;
• «стиральная машина не подключалась, работоспособность не проверялась».

Разделяйте разные обстоятельства:

• потёртость поверхности — обычный след эксплуатации;
• скол или трещина — конкретное повреждение;
• пятно — загрязнение или дефект отделки, который нужно описать;
• неисправность — проблема в работе вещи или оборудования;
• отсутствие предмета — недостача, если он включён в опись.

Мебель и технику перечисляйте с количеством, комплектностью и состоянием. Для телевизора, холодильника, стиральной машины и другой значимой техники можно указать марку и модель. Если недостаток должны устранить, запишите договорённость целиком: что исправить, кто это делает и к какой дате.

Удобный каркас записи выглядит так:

• объект: диван, одна штука;
• состояние: есть потёртость на правом подлокотнике;
• комплектность: два подлокотника, три подушки;
• проверка: механизм раскладывания работает или не проверялся;
• приложение: фотографии 6–7.

Счётчики, ключи и фотографии

Для каждого счётчика укажите вид прибора, заводской номер, показания и дату. Снимок должен позволять прочитать цифры и номер прибора. Если счётчиков одного вида несколько, обозначьте, к какой зоне или услуге относится каждый.

Перечислите все переданные средства доступа: ключи от квартиры, тамбура, почтового ящика, брелоки, пульты и другие устройства. Запишите количество каждого вида. При выезде этот перечень можно использовать для проверки возвращённого комплекта.

Сфотографируйте общий вид помещений, отдельные дефекты, технику, сантехнику, счётчики и ключи. В акте укажите, сколько фотографий сделано и как стороны их хранят. Электронная папка или переписка удобнее распечатки, если понятно, какие файлы относятся к акту, когда они переданы и где сохранены оригиналы. Не полагайтесь на единственную копию в чате: скачайте файлы и сохраните переписку.

Подписи и разногласия

Опись имущества, перечень дефектов и фотографии можно оформить приложениями. Пронумеруйте их и укажите в акте название каждого приложения и количество листов или файлов. Подпишите одинаковые комплекты документов; по одному комплекту оставьте у каждой стороны.

Если есть возражения, внесите их рядом с соответствующим пунктом или оформите отдельной оговоркой. Не пишите «стороны претензий не имеют», если осмотрели не всё или не проверили технику. Для видимых обстоятельств подойдёт более узкая формулировка: «других видимых замечаний на момент осмотра стороны не заявили».

Если одна сторона отказалась подписывать акт, не подменяйте её подпись. Зафиксируйте дату, проведённый осмотр, переданные или непереданные ключи, содержание разногласий и сам отказ. Сохраните фотографии, переписку и другие материалы, связанные с передачей. Правовые последствия такой ситуации зависят от обстоятельств и условий договора, поэтому категорично приравнивать такой документ к подписанному обеими сторонами не следует.

Недостаток, который обнаружился после заселения, зафиксируйте отдельно: сделайте фотографии, письменно сообщите о проблеме второй стороне и сохраните ответ. В дополнительной записи укажите дату обнаружения и то, когда о нём сообщили.

Что оформить при выезде

При возврате квартиры удобно составить отдельный акт по той же схеме. Сравните комнаты, мебель и технику с первоначальным описанием, снимите итоговые показания счётчиков и перечислите возвращённые ключи и устройства. Новые повреждения, недостачу и незакрытые бытовые вопросы запишите отдельно.

Условия возврата и возможных удержаний проверьте по договору. Обстоятельства передачи квартиры, состояние имущества, расчёты и договорённости лучше подтверждать документами, фотографиями и перепиской, а не оставлять на уровне устного разговора.