Как проверить арендатора перед сдачей квартиры

В разговоре обычно говорят «арендатор». Если собственник-гражданин передаёт квартиру другому гражданину для проживания, в договоре корректнее использовать термин «наниматель». В документе также нужно указать людей, которые будут постоянно жить вместе с ним.

1. Обсудите условия до проверки документов

Сначала выясните обстоятельства, которые влияют на саму сделку:

• кто будет жить в квартире и на какой срок;
• когда кандидат готов платить и нужна ли ему регистрация;
• есть ли дети, животные или необходимость работать из дома;
• почему он съезжает с предыдущего места;
• согласен ли с правилами по шуму, курению, гостям и передаче ключей.

Задавайте одинаковые вопросы всем кандидатам. Различия в сроках, составе жильцов или рассказе о работе не доказывают обман, но требуют уточнения до подписания договора. Если условия не подходят собственнику, можно спокойно отказаться, не собирая дополнительные сведения.

2. Сверьте личность и данные для договора

Попросите показать оригинал документа, удостоверяющего личность. Сверьте фотографию и данные человека, который будет подписывать договор и получать ключи. В текст договора внесите только реквизиты, необходимые для идентификации сторон и оформления найма.

Копию паспорта не стоит делать автоматически. Если она действительно нужна для конкретной цели, объясните её кандидату и храните отдельно от общих чатов и объявлений. Не просите фотографии всех страниц «на всякий случай» и не пересылайте документы посторонним.

Состав будущих жильцов выясните заранее. Постоянно проживающих граждан указывают в договоре; появление другого взрослого жильца после заселения может потребовать согласования по правилам договора и закона. Несовершеннолетних детей нельзя оценивать как самостоятельный финансовый риск, но их проживание тоже нужно учитывать при согласовании состава семьи.

3. Проверьте способность регулярно платить

Подтверждение дохода возможно только по желанию кандидата. Подойдёт справка, документ о доходах самозанятого или предпринимателя, либо банковская выписка с закрытыми операциями и другими лишними сведениями. Цель проверки — увидеть регулярность поступлений, а не собрать полную финансовую историю человека.

Сопоставьте подтверждённый доход с ежемесячной платой, коммунальными расходами и обеспечительным платежом. Если сумма выглядит чрезмерной для бюджета кандидата, спросите о способе оплаты, поручителе или другой понятной схеме. Даже подходящий доход не гарантирует платежи, поэтому сумму, дату и назначение каждого перевода закрепляют в договоре.

Кредитную историю нельзя получить как обычную открытую справку. Доступ к кредитному отчёту зависит от статуса пользователя кредитной истории и предусмотренного законом согласия. Собственнику безопаснее предложить кандидату добровольно показать собственный актуальный отчёт, закрыв сведения, которые не относятся к решению о найме.

4. Запросите рекомендацию без досье

Контакт прежнего наймодателя должен передать сам кандидат. Перед звонком сообщите, какие факты хотите уточнить: вовремя ли вносилась плата, в каком состоянии вернули квартиру, сообщали ли о поломках и как прошёл выезд.

Не просите оценивать характер или семейную жизнь человека. Отдельно предупредите кандидата, что контакт будет использован только для этой проверки, а номер не нужно сохранять дольше, чем требуется для принятия решения. Если рекомендацию не дают, это не доказывает ненадёжность: человек может впервые снимать жильё или не хотеть раскрывать прежние контакты.

5. Осторожно относитесь к открытым сведениям

Поиск сведений о банкротстве, судебных делах или публикациях в интернете может привести к ошибке: совпадают имена, записи бывают неполными или относятся к другому человеку. Не превращайте найденный результат в доказательство долга или недобросовестности. Если кандидат готов это объяснить, попросите дополнительные идентифицирующие данные и сопоставьте их с документами, но не пытайтесь получать сведения через закрытые профили, чужие аккаунты или платные «пробивы».

Отсутствие официальной работы, долги или спор с прежним собственником сами по себе не отвечают на вопрос, исполнит ли человек конкретный договор. Критерии должны быть связаны с оплатой, составом жильцов, документами и правилами проживания и применяться одинаково ко всем.

Как принять решение

После проверки удобно разделить результат на три группы:

• Нейтрально: кандидат отвечает на вопросы, показывает документ, согласен с условиями, а сведения о доходе и жильцах не противоречат друг другу.
• Требует уточнения: меняется рассказ о работе или сроке, неясен состав жильцов, доход подтверждён частично, рекомендацию нельзя получить. Попросите объяснение или предложите более конкретные условия договора.
• Разумно отказаться: кандидат не подтверждает личность, требует передать ключи до подписания договора и акта, скрывает фактических жильцов, просит оформить договор на другое лицо без понятной причины или отказывается от базовых условий, которые собственник считает обязательными.

Отказ должен быть связан с условиями сделки, а не с национальностью, семейным положением, возрастом, внешностью, инвалидностью или другим личным признаком, который не относится к найму.

Что зафиксировать перед заселением

До передачи ключей подпишите договор и акт. Запишите срок, плату, дату и способ расчётов, состав жильцов, правила проживания, условия обеспечительного платежа и порядок согласования визитов. В акте перечислите имущество и дефекты, укажите показания счётчиков и количество ключей. Переписку и подтверждения платежей храните в закрытом доступе. Лишние копии паспорта, выписки и фотографии удалите, когда они больше не нужны для цели проверки или оформления найма.