Как проверить собственника квартиры перед арендой

В быту говорят «аренда квартиры», но между гражданами обычно заключают договор найма жилого помещения. Проверяйте будущего наймодателя до аванса, брони, обеспечительного платежа и передачи наличных. Если документы не сходятся, не пытайтесь закрепить квартиру срочным переводом: сначала попросите объяснение и подтверждения.

1. Сверьте личность

На встрече попросите оригинал паспорта. Сравните фотографию и внешность человека, а фамилию, имя и дату рождения — с данными в договоре и документах на квартиру. Если паспорт показывают только на фотографии, проверка не закончена: снимок не подтверждает, что документ принадлежит человеку из объявления.

Проверка паспорта через официальный сервис МВД может дополнить проверку, если сервис доступен и возвращает результат по конкретному документу. Но такой результат не доказывает право сдавать квартиру: действительный паспорт подтверждает личность, а не владение объектом.

Не забирайте паспорт и не отправляйте его копию неизвестным людям. Для договора достаточно данных, которые позволяют точно определить стороны; лишние персональные сведения лучше не собирать.

2. Убедитесь, что квартира принадлежит этому человеку

Попросите свежую выписку из ЕГРН. Собственник может заказать её через официальный сервис Росреестра или Госуслуги, а также обратиться в МФЦ; конкретный способ зависит от доступности услуги. Надёжнее получить полный электронный файл, а не снимок экрана. Подлинность электронного документа проверяйте по предусмотренному в нём электронному элементу проверки, например электронной подписи или QR-коду, если он есть.

Третьему лицу имя физического правообладателя в выписке может быть недоступно. Это не означает, что документ поддельный. Попросите владельца самостоятельно заказать выписку и показать её вам либо использовать предусмотренный законом способ раскрытия сведений.

Сопоставьте с объявлением и договором:

• адрес, площадь и кадастровый номер;
• вид зарегистрированного права;
• всех правообладателей;
• сведения об ограничениях и обременениях.

Паспорт и выписка подтверждают разные факты: первый — личность, вторая — сведения об объекте и зарегистрированном праве. Связать их нужно по совпадающим данным и полномочиям подписанта.

Ипотека, арест или запрет в выписке не означают автоматически, что наём невозможен. Но запись нужно расшифровать и выяснить, не требует ли договор с банком или иное основание дополнительных действий. Для обычного найма не нужна проверка квартиры с той же глубиной, что перед покупкой, однако право передать жильё в наём должно быть понятным.

3. Проверьте совладельцев и представителя

Если правообладателей несколько, безопаснее подписать договор со всеми. Один человек может действовать за остальных, если предъявит документ с подходящими полномочиями. Для долевой и совместной собственности последствия могут различаться, поэтому не заменяйте документы устной фразой «остальные не против».

Когда квартиру показывает родственник, риелтор или другой представитель, попросите доверенность и проверьте:

• срок действия и данные доверителя;
• адрес или иное точное описание квартиры;
• право заключить договор найма;
• право передать жильё и ключи;
• право получить плату и обеспечительный платёж.

Позвоните собственнику по контакту, который нашли самостоятельно или получили из надёжного источника. Уточните, что он действительно поручил этому человеку заключить договор и принять деньги. Если доверенность не показывают или нужного полномочия в ней нет, оплату откладывают до устранения вопроса.

4. Оформите договор и платёж

В договоре должны совпадать адрес квартиры, данные сторон, срок, размер платы, обеспечительного платежа и порядок расчётов. До оплаты подпишите договор и зафиксируйте, кто получает деньги. Предпочтительно переводить их стороне договора. Если получатель другой человек, причина и его полномочия должны быть подтверждены письменно.

В назначении безналичного платежа укажите адрес квартиры, дату или номер договора, вид платежа и оплачиваемый период. Наличные передавайте под расписку с датой, суммой, назначением и подписью получателя. После этого оформите акт передачи с ключами и состоянием квартиры.

Когда от сделки лучше отказаться

Остановитесь, если:

• вас не знакомят с владельцем или представителем с подтверждёнными полномочиями;
• адрес или характеристики квартиры не совпадают в документах;
• собственник не может объяснить расхождение между паспортом, выпиской и договором;
• не показывают доверенность при сдаче через представителя;
• деньги требуют отправить третьему лицу без письменного объяснения;
• вас торопят переводом до осмотра и проверки документов.

Перед переводом ещё раз сверьте личность, объект, полномочия подписанта и получателя. Если хотя бы один пункт не подтверждён, откажитесь от оплаты до прояснения ситуации.