Как посчитать доходность сдачи квартиры в аренду: формулы и онлайн-калькулятор

Как посчитать доходность сдачи квартиры: базовая формула

Валовая доходность показывает отношение потенциальной годовой аренды к стоимости квартиры:

Валовая доходность = месячная арендная плата × 12 ÷ стоимость квартиры × 100%.

Допустим, квартира стоит 10 млн рублей, а наниматель платит 50 000 рублей в месяц. Потенциальная выручка за год составит 600 000 рублей. Расчёт доходности квартиры выглядит так:

600 000 ÷ 10 000 000 × 100% = 6% годовых.

Это удобный показатель для быстрого сравнения объектов, но не прогноз прибыли. Формула предполагает двенадцать оплаченных месяцев и не учитывает налог, коммунальные платежи собственника, страховку, ремонт, мебель и поиск жильцов.

Если квартира уже принадлежит владельцу, в знаменателе полезно использовать её текущую рыночную стоимость. Так видно, насколько эффективно сегодня работает капитал. Если объект только покупают, используйте полную сумму вложений: цену сделки, ремонт, мебель и расходы на оформление.

Чистая доходность сдачи квартиры в аренду

Для более точного результата сначала найдите фактическую годовую выручку, затем вычтите расходы:

Чистая доходность = (полученная аренда за год − расходы собственника) ÷ полные вложения × 100%.

Продолжим пример. Предположим, что из-за смены жильца квартира один месяц пустовала. Собственник получил 550 000 рублей вместо потенциальных 600 000. Затраты за год составили:

• Налог — 22 000 рублей при НПД 4% и платежах от физических лиц без учёта налогового бонуса.
• Коммунальные услуги собственника и интернет в период простоя — 36 000 рублей.
• Резерв на ремонт и замену мебели — 60 000 рублей.
• Страхование — 12 000 рублей.
• Объявление, показы и поиск нового жильца — 25 000 рублей.

Чистый доход равен 550 000 − 22 000 − 36 000 − 60 000 − 12 000 − 25 000 = 395 000 рублей.

Пусть вместе с ремонтом, мебелью и оформлением владелец вложил 10,6 млн рублей. Тогда чистая доходность сдачи квартиры составит:

395 000 ÷ 10 600 000 × 100% = 3,73% годовых.

Простая окупаемость при неизменном результате равна 10 600 000 ÷ 395 000, то есть примерно 26,8 года. Она не учитывает инфляцию, изменение аренды, крупный будущий ремонт и цену продажи, поэтому подходит только как дополнительный ориентир.

Какие расходы чаще всего забывают

• Простой недвижимости → месяцы без платежей и коммунальные расходы между жильцами.
• Налоги → применимый режим, статус плательщика и фактические поступления.
• Содержание → платежи, которые остаются на собственнике по договору.
• Амортизация → резерв на ремонт, матрас, мебель, сантехнику и технику.
• Поиск жильцов → объявления, комиссия риелтору, показы, уборка и подготовка квартиры.
• Управление → вознаграждение управляющему либо оценка времени самого владельца.
• Страхование и аварии → стоимость полиса, франшиза и расходы, которые не покрыла страховая компания.

Не относите возвратный обеспечительный платёж к доходу. Он становится поступлением собственника только в той части, которую законно зачли в подтверждённое обязательство жильца.

Долгосрок и доходность квартир посуточно

Доходность квартир посуточно иногда выглядит выше из-за цены одной ночи. Но собственник получает её только за занятые даты и дополнительно платит за комиссии, уборку, бельё, расходники, рекламу и управление.

Сравнивайте форматы по одинаковой методике:

• Долгосрочная аренда. Выручка равна месячной плате за фактически оплаченные месяцы. В расходах учитывают простой между жильцами, ремонт, налог, содержание и поиск нанимателя.
• Посуточная аренда. Выручка равна цене ночи, умноженной на оплаченные ночи. Из неё вычитают отмены, комиссии каналов, эквайринг, уборку, бельё, расходники, коммунальные платежи и управление.
• Временные затраты. Долгосрочный формат требует меньше регулярных операций. Посуточная модель включает календарь, сообщения, заселения, уборку и контроль качества.
• Риск простоя. Для долгосрочной аренды его считают месяцами между договорами. Для посуточной — отдельно по каждому месяцу с учётом сезона и закрытых дат.

Универсальной средней доходности для всей России нет. Цифры 4–6% для долгосрочной и 8–12% для посуточной аренды часто используют как ориентиры, но они ничего не доказывают без единой методики расчёта. Нужно знать, валовой это показатель или чистый, какие расходы включены и от какой стоимости объекта его считали.

Доходность квартир в Москве или Санкт-Петербурге также не обязана быть выше из-за туризма и делового потока. Большая арендная выручка может компенсироваться высокой ценой покупки, сезонностью и стоимостью управления. Для сравнения подставьте цену и расходы конкретного объекта.

Подробное сопоставление форматов есть в материале «Посуточная или долгосрочная аренда: что выгоднее».

Как рассчитать доходность квартиры вручную

1. Определите вложенный капитал. Для покупки сложите цену, ремонт, мебель, технику и расходы на сделку. Для уже принадлежащей квартиры отдельно посчитайте показатель от текущей рыночной стоимости.
2. Рассчитайте реалистичную выручку. Для долгосрочной модели умножьте плату на ожидаемое число оплаченных месяцев. Для посуточной используйте помесячную цену ночи и загрузку.
3. Соберите годовые расходы. Включите налог, содержание, простой, ремонт, страхование, поиск жильцов, комиссии и управление. Нерегулярные траты переведите в среднюю годовую сумму.
4. Найдите чистый доход и разделите его на вложенный капитал. Затем посчитайте плохой сценарий: уменьшите выручку, добавьте простой и одну крупную поломку.

Не смешивайте показатели с разными знаменателями. Доходность от текущей стоимости квартиры отвечает на вопрос об эффективности актива сегодня. Доходность на первоначальную цену показывает результат старой покупки и может выглядеть выше только потому, что жильё с тех пор подорожало.

Доходность квартиры: калькулятор «Прозрачно»

«Вместо вычислений в заметках откройте бесплатный калькулятор доходности квартиры на «Прозрачно». Он отдельно считает долгосрочную и посуточную аренду, учитывает простой, налоги, расходы, ипотеку и резерв на обновление ремонта, мебели и техники.»

Введите стоимость объекта и подготовки, ожидаемую аренду, простой и затраты собственника. Калькулятор покажет выручку, чистую прибыль, доходность и срок окупаемости. Для посуточной модели можно заполнить цену и загрузку по месяцам, комиссии площадок, клининг и расходные материалы.

Сохраните два расчёта: базовый и осторожный. В осторожном уменьшите загрузку или число оплаченных месяцев, увеличьте расходы и добавьте ремонт. Разница между сценариями покажет запас прочности точнее, чем одна оптимистичная цифра.

После запуска аренды заменяйте прогноз фактическими данными. Ведите учёт поступлений и расходов по месяцам: дата платежа, период, простой, налог, коммунальные услуги, ремонт и комиссия. Затем повторяйте расчёт в калькуляторе «Прозрачно» хотя бы раз в квартал.

Как ипотека влияет на результат

Ипотека не изменяет операционную доходность самой квартиры, но меняет денежный поток собственника. Поэтому нужны два отдельных расчёта.

Сначала определите чистый доход объекта до платежей банку. Затем вычтите ипотечные платежи и получите денежный поток владельца. Если результат отрицательный, аренда не покрывает текущие выплаты, даже когда валовая доходность выглядит привлекательной.

Для доходности собственных денег используйте формулу:

Доходность собственного капитала = годовой денежный поток после платежей банку ÷ первоначальные собственные вложения × 100%.

Погашение основного долга увеличивает долю владельца в объекте, а проценты являются стоимостью финансирования. Для оценки доступности важен весь ежемесячный платёж, а для разбора результата полезно разделять проценты и основной долг.

Источники и дата проверки

Формулы и поля калькулятора проверены 5 сентября 2026 года. Ставка НПД 4% в примере сверена с разъяснениями ФНС для дохода от физического лица. Рыночные ориентиры 4–6% и 8–12% приведены только как распространённые диапазоны и не заменяют расчёт конкретной квартиры.